一、2026年最重要的变化：过户税即将上调

在讨论项目路径之前，有一个变化必须先说清楚。

2026年9月，希腊政府正式宣布：非欧盟买家购买住宅类房产的过户税，将从现行的3%上调至15%。目前公开信息中，生效日期存在两个版本——2027年1月1日或2027年7月1日，具体以希腊议会最终通过的法律文本为准。

这对25万欧元项目意味着什么？以一套25万欧元的用途变更类房产为例，现行过户税约7,725欧元（含市政附加税约8,000欧元），新政后综合税率将攀升至约15.45%，税费接近38,600欧元。差额超过3万欧元。

更重要的是，商改住项目无法通过”提前完成用途变更”来规避新税率——因为新税锁定的是非欧盟买家购买住宅类房产这一行为本身，而非房产的原始用途。

如果你正在考虑希腊25万欧元项目，当前的税费成本和时间窗口是需要纳入决策的关键变量。

二、25万欧项目：先确认路径，再比较价格

在税费变化之外，25万欧元项目本身的路径条件也需要仔细核查。

用途变更类房产适用25万欧元路径，通常需要同时满足：申请人拥有房产完整所有权和占有权；投资涉及单一房产；房产主要空间已完成住宅用途变更；用途变更在提交居留申请前完成；建筑文件与土地登记信息相互对应。

受保护建筑及相关修复、重建项目，需要提供符合要求的文物保护和修复许可文件。

选择25万欧元项目时，第一步应确认项目属于哪条路径、该路径下的文件要求是什么，而不是简单比较房价。一个价格合适但路径不清晰的项目，可能无法顺利衔接居留申请。

三、签约前必须核查的四件事

楼盘宣传资料只能帮助了解项目，不能替代正式的专业核查。签约前应重点确认以下四项：

产权是否清晰。核查出售方是否拥有完整处分权，房产是否存在抵押、查封、继承纠纷、共有产权或其他限制，确认能否提供无负担证明。

房产用途是否一致。确认原始用途、当前用途、建筑许可、面积及登记信息是否对应。对于商改住或受保护建筑项目，还需确认用途变更、修复或重建是否已完成，相关文件是否指向具体房产。

是否具备居留申请条件。项目如以特定投资路径销售，应说明房产符合居留要求的政策依据和文件材料，不能只以”25万欧”作为宣传卖点。

合同条款是否清晰。房款、税费、服务费、付款节点、交付时间及责任承担，均应以正式合同为准。如涉及出租、托管、包租或回购，还应明确合同主体、期限、付款方式和退出安排。

四、居留身份不等于自动入籍

希腊投资者居留授予的是在希腊合法居住的权利和申根区短期旅行便利，不等于自动取得希腊国籍，也不代表可以在其他欧洲国家长期居住或工作。客户应区分希腊居留权、申根旅行便利、在希腊长期居住和工作的资格，以及未来申请永久居留或入籍的不同条件。

从市场数据看，希腊央行统计显示2026年第二季度希腊住宅价格同比上涨5.5%，雅典上涨5.0%，塞萨洛尼基上涨4.7%。

信息来源：Bank of Greece, Residential Property Price Indices, Q2 2026

但市场涨幅不能代替具体项目评估，客户还应综合考虑区域配套、产权情况、持有成本和后续出售安排。

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