希腊25万欧黄金居留政策法案细则终于正式落地，内容与之前环球内部律师Chrysoula Velopoulou预测的大致相同。为进一步确认希腊新政法案的细节，希腊当地时间4月9日上午11点，环球律师Chrysoula及环球希腊公司负责人Lynette JU亲自到访希腊内政部，从移民局拿到了一手法案解析。
先来回顾一下4月8日发布的希腊移民法案第5038/2023号法律第100条规定：
1、阿提卡地区、塞萨洛尼基、米科诺斯和圣托里尼的地区单位以及人口超过 3100 人的岛屿上，涨至80万欧元，且限买1套120平米以上住宅；
2、其他地区的房地产涨价 40 万欧元，且限买1套120平米以上住宅；
3、对于目前具有不同用途并改建为住宅的建筑物（用途转换必须在提交居留许可申请之前完成）或投资于待修复的文物建筑，投资额保持25万欧元。
4、对房屋的用途做出了进一步限制，所有用于申请黄金居留的房产都不得用作短期Airbnb出租，即使是第三方根据转租协议出租也不例外。如果违反上述规定，将吊销居留许可，并对房产所有者处以 50,000 欧元的独立行政罚款。
5、房产不能用作商业用途或企业分支机构等。
环球内部律师Chrysoula在希腊内政部
对于8日所更新的法案细节，环球内部律师Chrysoula在跟内政部官员沟通完之后认为：
目前公布的法案细则还有很多尚待明确的空间，首先就是对于“商转住”的住宅改建方案。这个方案有意思的地方在于没有限定区域，但同样没有明确的是25万欧投资是需要在建筑还处于商用状态下，还是改建完成的成品住宅。Chrysoula分析很大可能是前者，这意味着投资人需要先花25万欧元投资在一个商用建筑上，后续还要继续承担改建成住宅的建筑成本，这样下来总投资额就远远不止25万欧，甚至有可能上涨到35万欧以上甚至更高。
其次是关于未来黄金居留的房产用途限制，Chrysoula认为目前争议很大的是对于Airbnb短租模式的界定。希腊一直以来都是全球旅游业闻名的国家，因此酒店类的房产收益一直较普通住宅更高，因此过往10年间大部分黄金居留投资人都倾向于将自己的房产用作Airbnb的短租房，这样直接导致的后果是当地越来越多的好房子要么空置，要么本地人想住却住不了，因此本次新政目的就是为了解决当地人住房问题。酒店服务式公寓类房产是否涵盖在这个范围内，目前还需要进一步的法案解释。可以确定的是，酒店类房产对比普通住宅，的确具备更高的投资收益属性。
之后，Chrysoula强调，希腊政府在执行政策时有一个特别人性化的地方，那就是会给出一个明确的时间节点，只要在这个时间节点之前完成了锁定政策的手续，那么将不会受到之后政策变动的影响。
环球内部律师Chrysoula在希腊内政部拍摄
注：目前环球精选房源均在法案规定的80万欧的热门涨价区域范围内
至此，希腊的新政已正式拉开帷幕，法案规定的锁政时间轴：
2024年8月31日前支付10% 房款并签署预定合同完成备案；
2024年12月31日前完成全款；
2025年4月30日前需要完成过户。
仅剩下4个多月的25万欧锁政窗口期！
为什么希腊的房价一直飞涨，而大多数欧洲国家的房价却在下跌？
纵观希腊涨价变政史，从2013年出台的全域25万欧全家三代拿希腊绿卡到如今部分热门区域上涨到80万欧，房价也是一路飙升，国际知名房地产咨询公司莱坊国际（Knight Frank）在年初发布的《2023年第三季度全球房价指数报告和全球住宅城市指数报告》中指出，希腊房地产走势表现相当出色，以11.9%的房价涨幅位居全球第三位。
数据来源：https://content.knightfrank.com/
不同于欧洲其他国家的房价下跌趋势，希腊的房价持续上涨！
欧盟的平均价格为-0.3%，欧元区的平均价格为-1.2%，至少6个主要欧洲市场的价格出现下跌：卢森堡为-9.1%，德国为-8.4%，芬兰为-5.6%，瑞典为-5.3%，丹麦为-3.6%，奥地利为-2。
这种房价上涨的现象得以持续的原因有多方面：
首先，在经历2008年欧债危机之后导致了建筑活动的冻结，市场上缺乏供应，现有房产供不应求。希腊政府未提供足够的社会住房计划，未能缓解房价上涨的压力。与其他欧洲国家相比，希腊的房地产市场更为紧张，价格上涨速度更快。
其次，随着近10年希腊黄金居留移民法案政策的实施，外国投资者将寻求抓住仅剩的投资机会。希腊房产市场将持续走高，2024年的房价上涨势头依然强劲。
房地产供给不能满足需求，建筑材料价格持续以两倍于通胀率上涨，气候危机对新建和能源升级型房地产的需求非常高，而需求（因此价格上涨）不仅受到国内购买者的推动，也受到外国人的推动（其中以拿希腊黄金签目的的人群占主导）。
数据来源：https://content.knightfrank.com/
此外，西班牙首相佩德罗‧桑切斯（Pedro Sanchez）周一（4月8日）表示，西班牙将取消“黄金签证”计划。该计划向在西班牙进行大量房地产投资的外国人授予居留权的50万欧元购房政策可能要被取消，理由也是购房和租赁市场面临压力。
去年，葡萄牙和爱尔兰取消了与房地产相关的黄金签证计划。这两个国家与希腊一样，推出这些计划旨在吸引海外投资，促进金融危机后的经济复苏；
除此之外，还有其他三个知名的黄金签证项目已经关闭：
匈牙利的25万欧元国债移民计划
英国的200万英镑投资移民计划
马耳他的25万欧元国债移民计划
由此可见，欧洲投资移民在逐步缩紧乃至关停，低至150万人民币就能全家三代拿希腊绿卡的项目，也仅剩5个月了，且移且珍惜！欢迎咨询环球出国！
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